建物の損耗と借主の負担区分について
国土交通省ガイドラインでは、賃貸住宅の損耗を、「建物価値の減少」と位置づけ、損耗を次の３つに分類しています。
１. 建物・設備の自然的な劣化・損耗等（経年変化）
２. 借主の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）
３. 借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等
そして原状回復は「借主の居住、使用により発生した建物価値減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
つまり、借主に発生する回復義務は３.の場合のみとなります。１と２においては、貸主側の負担になるとしています。
ここで問題になるのが、損耗のどこまでを２とし、どこまでを３とするかといった区分の問題です。国土交通省ガイドラインでは損耗の事例区分を以下のように分類しています。
建物の損耗と借り手の負担区分
Ｇ：次の入居者に備えて行なうクロス張り替え、畳交換、まだ使える設備の交換など建物の価値をグレードアップさせる工事
Ａ：通常の住み方、使い方をして発生した損耗（経年変化、通常損耗）
Ａ（＋Ｇ）：Ａに該当するものの、建物価値を増大させる要素を含むもの
Ｂ：故意・過失によるなど、借主の使用方法に問題があって発生した損耗
Ａ（＋Ｂ）：基本的にはＡだが、借主の手入れ・管理が悪かったため拡大した損耗
このうち、借主に原状回復義務があるのはＢとＡ（+Ｂ）であり、ＧとＡ、Ａ（+Ｇ）は貸主の負担になります。
敷金返還の基礎知識（目次）
- 敷金トラブルについて
- 敷金・保証金について
- 原状回復義務について
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