原状回復義務とは

国土交通省の発行の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下ガイドラインという）では、原状回復を次のように定義しています。
原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」そして、その費用は借主負担としました。
そしていわゆる経年変化（経過年数による経年劣化）、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料にふくまれるものとしました。
つまり借主は、賃貸借契約を終了する際には、物件を元の状態に戻して返還する義務があるとしています。しかし、ここでいう元の状態とは、借主が借りた当時の状態に戻すことではありません。

「原状回復」というと言葉は誤解を招きやすい言葉です。（この言葉がトラブルの元とも言えるのではないでしょうか？）
「原状回復」というと、部屋や建物を新品の状態にして返すことだと考える方がいるかもしれませんが、そうではありません。
これは入居後に新たな設備を付け加えた場合、それを取り外して返還するということで、原則として新品同様にして戻す義務はないのです。
新築の物件をどんなに注意深く大切に使用したとしても、長く使用していれば、ある程度のキズや汚れが発生します。こうした劣化を法律的には通常使用による損耗といい、その原状回復費用は貸主が負担するものとしています。
ですから、ごく普通の使い方、常識的な使い方をしていた発生した「損耗」ついては、原状回復費用を借主が負担する必要はありません。

「通常使用による損耗」と「通常使用を超える損耗」の違い